Le marché du logement devient plus politique - L'espace résidentiel reste rare

Marché de l'investissement : plus de politique, plus de concurrence, de nouvelles priorités

L'enquête d'investissement CSL 2025 montre un changement clair dans les facteurs influençant les décisions de portefeuille : les taux d'intérêt restent centraux. La politique et la réglementation influencent de plus en plus les décisions de portefeuille, et la concurrence pour les objets attractifs augmente. Les critères de durabilité restent partie intégrante des stratégies de portefeuille professionnelles, mais sont perçus comme un critère d'orientation moins central que l'année précédente. Il est également notable que l'IA et la numérisation ont actuellement peu d'influence sur les portefeuilles du point de vue des investisseurs.

Parallèlement, les immeubles commerciaux retournent au premier plan : les emplacements de bureaux de premier ordre restent demandés et les surfaces commerciales/industrielles gagnent en importance en tant que diversification. Un moteur de ce changement est, entre autres, le fait que le marché commercial est actuellement moins soumis à des réglementations strictes que le segment résidentiel. De plus, le rendement et donc l'écart de taux d'intérêt des propriétés commerciales est supérieur à celui des objets résidentiels.

Marché du logement : la rareté reste extrême dans les centres

La rareté reste le thème dominant. Dans toute la Suisse, le taux de vacance des logements est de 1,0 %, le niveau le plus bas des dix dernières années. Dans les centres, la pression est particulièrement palpable, notamment dans la ville de Zurich avec un taux de vacance de 0,1 % (235 appartements).

Le déséquilibre entre l'offre et la demande se manifeste de plus en plus dans la structure à Zurich. La part des ménages plus importants augmente, ce qui accroît la demande pour les grands appartements en location. En conséquence, le déficit entre l'offre et la demande pour des appartements de 4,5 pièces est particulièrement marqué. Cela est amplifié par l'effet de verrouillage : comme le changement de domicile dans les centres implique souvent des loyers nettement plus élevés, de nombreux ménages déménagent moins souvent. Par conséquent, les grands appartements restent plus souvent (partiellement) sous-occupés et sont moins souvent mis sur le marché, ce qui accentue la pression sur les appartements de 4,5 pièces.

Sur le marché de la propriété, le niveau des prix reste élevé. Au cours des cinq dernières années, les prix ont augmenté d'environ 20 %. Dans le même temps, la proportion de propriétaires diminue encore. Un facteur central est la capacité financière : de nombreux ménages restent plus longtemps sur le marché locatif, car l'offre abordable de propriétés fait défaut. En outre, la demande devient visiblement plus sensible aux prix.

Plus d'offres sur le marché des bureaux : qualité et emplacement décident

Sur le marché des bureaux, l'offre augmente : dans les agglomérations, la surface de bureaux offerte a augmenté de près de 9 % en 2025 pour atteindre 3,17 millions de m². Le développement varie selon les régions. Dans le même temps, la demande reste fortement axée sur des surfaces modernes et bien desservies. Les objets périphériques et plus anciens sont plus sous pression.

Outre l'emplacement et la qualité, deux thèmes occupent une place plus importante : premièrement, l'impact potentiel de l'IA pourrait modifier à moyen terme la demande d'espace, progressivement, car de nombreux baux sont à long terme. Deuxièmement, les repositionnements et reconversions gagnent en importance, comme les appartements d'affaires. La pression sur le marché du logement fait que de telles offres sont rapidement absorbées, et le 'Short Living' devient de plus en plus 'Long Living'.

Perspectives 2026 : robustes, mais plus sélectives

Le marché de l'investissement continue d'être alimenté par l'environnement actuel de taux d'intérêt, les votes politiques influenceront de plus en plus le marché du logement et les immeubles commerciaux continueront à gagner en demande. Le marché locatif reste rare, les loyers continuent à augmenter. Le marché de l'immobilier en propriété perd du souffle régionalement, en raison des augmentations de prix et du coût financier plus difficile.

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